Fonds ALUR — Loi 24 mars 2014
Calculateur fonds de travaux ALUR
Simulez la cotisation annuelle et la provision cumulée sur 10 ans que votre copropriété doit constituer pour respecter l'obligation légale du fonds de travaux ALUR (minimum 5% du budget prévisionnel annuel).
Résultat du calcul
Cotisation annuelle totale
4 000 € / an
Répartie entre 42 lots
Cotisation moyenne par lot
95 € / lot / an
Soit 7,94 € / lot / mois
Provision cumulée sur 10 ans
40 000 €
Hors intérêts et revalorisations
% du budget annuel
5 %
Minimum légal : 5%
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Comprendre le fonds ALUR en 3 points
1. Origine légale : le fonds de travaux ALUR a été créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (article 58), codifiée à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il vise à prévenir la dégradation des copropriétés en constituant une épargne dédiée aux travaux futurs.
2. Qui est concerné : toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation, dès lors qu'elles ont plus de 5 ans (depuis la réception des travaux). Les copropriétés à usage exclusif de commerce ou de bureaux sont exclues. Les petites copropriétés de moins de 10 lots peuvent voter la dispense à la majorité de l'article 26 de la loi 65.
3. Montant : la cotisation annuelle doit être d'au moins 5% du budget prévisionnel voté. Ce montant peut être augmenté par vote en AG (art. 24 loi 65). Les fonds sont déposés sur un compte bancaire séparé de la copropriété (art. 18 loi 65) et ne sont utilisables que pour financer les travaux votés en AG.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si notre copropriété ne cotise pas ?
Le syndic engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. En pratique, l'absence de fonds ALUR peut bloquer l'obtention de certaines subventions ANAH ou MaPrimeRénov Copropriété, et retarder les travaux nécessaires. Un copropriétaire peut également saisir le juge pour ordonner la mise en conformité.
Peut-on cotiser plus que 5% ?
Oui, la loi fixe un plancher à 5% du budget prévisionnel, sans plafond. L'AG peut voter un taux supérieur (10%, 15%, 20% ou plus) à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Un taux plus élevé accélère la constitution de la réserve, ce qui est recommandé pour les copropriétés anciennes ou avec un PPT annonçant des travaux lourds.
Le fonds ALUR est-il obligatoire pour les copropriétés neuves ?
Non, les copropriétés dont la réception des travaux date de moins de 5 ans sont dispensées. Cette dispense automatique cesse au 5e anniversaire de la réception. À partir de cette date, la première AG suivante doit voter la cotisation.
Le fonds ALUR est-il remboursable au copropriétaire qui vend son lot ?
Non, le fonds ALUR est attaché à la copropriété et non au copropriétaire. Il reste acquis à la copropriété lors de la vente d'un lot. En pratique, cela impacte à la baisse le prix de vente puisque l'acheteur récupère une copropriété avec une réserve de travaux constituée.
Sur quel compte bancaire le fonds ALUR est-il déposé ?
Sur un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, séparé du compte de gestion courante (art. 18 loi 65-557 + arrêté du 3 octobre 2016). Les intérêts produits appartiennent au fonds. Le syndic doit fournir chaque année les relevés de ce compte séparé aux copropriétaires.
Comment utiliser le fonds ALUR pour financer des travaux ?
L'utilisation du fonds nécessite un vote préalable en AG (art. 24 pour travaux d'entretien, art. 25-26 pour travaux d'amélioration selon la nature). Une fois voté, le syndic peut débloquer les fonds pour régler les factures des entreprises. Le fonds ne peut pas être utilisé pour d'autres dépenses (frais de gestion, charges courantes).
Quel lien entre fonds ALUR et Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ?
Le PPT (loi ELAN 2018) est le plan opérationnel qui identifie les travaux à réaliser sur 10 ans. Le fonds ALUR est le mécanisme de financement qui permet de constituer les réserves nécessaires. Idéalement, le taux de cotisation du fonds ALUR doit être calibré pour couvrir le coût total du PPT sur 10 ans. Voir notre guide PPT complet.