Préparation AG · Art. 14-1 loi 65-557
Calculateur budget prévisionnel N+1
Projection automatique du budget prévisionnel de l'exercice à venir basée sur le budget N, les hausses connues (énergie, assurance) et vos projets nouveaux. Impact par lot calculé pour préparer sereinement votre AG.
Projection budget N+1
Budget prévisionnel N+1 estimé
— €
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Variation totale vs N
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Impact par lot (annuel)
— €/lot/an
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Appel trimestriel moyen
— €/lot/tr
Budget N+1 / 4 trimestres
Justificatif AG requis
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Au-delà de +10% par prudence
📊 Décomposition de la projection
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Comprendre le budget prévisionnel en 3 points
1. Le budget prévisionnel est une obligation légale — article 14-1 de la loi 65-557 : le syndic doit soumettre chaque année à l'assemblée générale un projet de budget prévisionnel de l'exercice à venir. Il couvre uniquement les dépenses courantes (art. 44 décret 67-223), pas les travaux exceptionnels qui sont votés à part.
2. Voté à la majorité de l'article 24 — le budget prévisionnel est adopté à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 loi 65-557). Il sert de base aux appels de fonds trimestriels de l'exercice (art. 35 décret 67-223).
3. Une variation supérieure à 10% doit être justifiée — bonne pratique jurisprudence : au-delà d'une augmentation de 10% par rapport à N-1, le syndic doit joindre à la convocation une note explicative détaillée poste par poste pour éviter contestation. En dessous, la justification reste recommandée mais moins critique.
Questions fréquentes
Le budget prévisionnel inclut-il les travaux exceptionnels ?
Non. Le budget prévisionnel (art. 14-1 loi 65-557) couvre uniquement les dépenses courantes de l'exercice : fonctionnement (fluides, contrats d'entretien, gardien, syndic), entretien courant, primes d'assurance. Les travaux exceptionnels (ravalement, toiture, rénovation énergétique) font l'objet de résolutions séparées avec appels de fonds spécifiques (art. 14-2 loi 65).
Quels postes évoluent le plus rapidement ?
Les fluides (énergie, eau) : chauffage collectif +8 à +15% en 2026 selon vos contrats. L'assurance MRI : +3 à +8%. Les contrats d'entretien (ascenseur, chauffage) : révision annuelle indexée. Les honoraires syndic : révision libre selon contrat. Les autres postes suivent l'inflation générale (~3%).
Comment justifier une augmentation aux copropriétaires ?
Trois leviers : (1) présenter une décomposition poste par poste (pas de "chiffre global"), (2) montrer les hausses subies (indices EDF, IRL, index BT), (3) expliquer les nouveaux besoins (contrat entretien renforcé, prestation ajoutée). Une note de 1-2 pages jointe à la convocation AG est la meilleure protection contre les contestations.
Quand doit être voté le budget prévisionnel ?
À l'AG ordinaire annuelle (art. 7 décret 67-223), qui doit se tenir dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice précédent. En pratique : AG en mars-mai pour les exercices calendaires (31/12). Le budget voté couvre l'exercice qui vient (soit du 1er janvier au 31 décembre de l'année suivante).
Peut-on modifier le budget en cours d'exercice ?
Oui, par une AG extraordinaire, mais c'est rare. La règle est : si un dépassement significatif est prévu (ex: hausse énergie +30%), le syndic doit convoquer une AG pour voter un complément de budget. En pratique, la plupart des copropriétés attendent la régularisation en fin d'exercice.
Que faire si les copropriétaires refusent le budget ?
Situation rare mais possible. Si le budget n'est pas voté à la majorité de l'art. 24, l'ancien budget (N) continue à s'appliquer par défaut (art. 44 décret 67). Le syndic doit alors convoquer rapidement une nouvelle AG avec un budget révisé, sous peine de blocage financier de la copropriété.
Comment un logiciel de syndic prépare automatiquement le budget N+1 ?
Les logiciels de syndic modernes (comme Logady) proposent : projection automatique basée sur historique N-1 et N-2, ventilation par poste (chauffage, entretien, syndic, etc.), application automatique des indices connus (IRL, EDF, index BT), calcul de l'impact par lot avec quote-part par tantièmes, génération de la note de synthèse pour convocation AG. Le comptable ne fait plus que valider.