Art. 18 loi 65-557 · Arrêté 3 octobre 2016
Simulateur comptes séparés obligatoires
Combien de comptes bancaires votre cabinet doit-il ouvrir légalement pour votre parc de copropriétés ? Simulateur gratuit basé sur l'article 18 loi 65-557 (loi ALUR 2014) : détermination du nombre exact, dispenses possibles pour petites copropriétés, coût annuel de gestion et alerte non-conformité.
Analyse de conformité
Conformité art. 18 loi 65-557
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Comptes obligatoires
— comptes
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Comptes dispensables
— comptes
Petites copros avec vote AG
Écart vs vos comptes actuels
— à ouvrir
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Coût annuel gestion
— € / an
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📜 Règles clés art. 18 loi 65-557
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Comprendre l'obligation compte séparé en 3 points
1. Un compte bancaire par copropriété est OBLIGATOIRE — article 18 loi 65-557 (modifié par la loi ALUR de 2014). Le principe : les fonds de chaque syndicat de copropriétaires (SDC) doivent être détenus sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du SDC (pas au nom du syndic). Objectif : éviter la confusion des fonds entre différentes copropriétés et sécuriser les copropriétaires.
2. Dispense possible pour les petites copropriétés — article 18 alinéa 2 : les copropriétés de moins de 15 lots peuvent voter la dispense de compte séparé à la majorité de l'article 25 loi 65. Attention : la dispense doit être expressément re-votée à chaque AG annuelle (pas de reconduction tacite). Sans vote explicite, la dispense tombe.
3. Délai légal : 3 mois post-nomination — le syndic nouvellement nommé dispose de 3 mois pour ouvrir le compte séparé au nom du SDC (arrêté du 3 octobre 2016). Passé ce délai sans ouverture : le mandat de syndic est nul de plein droit (art. 18 dernier alinéa loi 65-557). Sanction très grave.
Questions fréquentes
Puis-je regrouper les fonds de plusieurs copropriétés sur un seul compte ?
NON, absolument pas. La confusion des fonds entre plusieurs SDC est une faute grave qui engage la responsabilité pénale du syndic (abus de confiance) et sa responsabilité civile envers les copropriétaires. Un compte séparé DOIT être ouvert par copropriété, sauf dispense expresse votée pour les copros de moins de 15 lots.
Le compte doit-il être au nom de qui ?
Au nom du syndicat des copropriétaires (SDC), pas au nom du cabinet syndic. Le syndic est mandataire pour opérer sur le compte (dépôts, retraits, virements) mais n'en est pas titulaire. C'est essentiel : si le cabinet syndic disparaît ou fait faillite, les fonds restent la propriété du SDC.
Comment obtenir la dispense pour une petite copropriété ?
Résolution à inscrire à l'ordre du jour de l'AG annuelle : "Dispense de l'obligation d'ouverture d'un compte bancaire séparé pour l'exercice à venir (art. 18 al. 2 loi 65-557)". Vote à la majorité absolue de l'article 25 loi 65 (moitié + 1 des voix de tous les copropriétaires). En cas d'échec, majorité art. 24 en 2ème lecture immédiate (art. 25-1) est impossible pour ce vote spécifique.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas le délai de 3 mois ?
Le mandat de syndic est frappé de nullité de plein droit (art. 18 dernier alinéa loi 65-557). Concrètement : les décisions prises par le syndic après l'expiration du délai sont contestables, sa responsabilité civile et parfois pénale est engagée. Une AG doit être convoquée d'urgence pour régulariser (soit ouverture compte, soit nouvelle désignation de syndic).
Quelles banques proposent des offres syndic dédiées ?
Plusieurs banques françaises proposent des offres "syndic professionnel" avec tarifs préférentiels sur les comptes séparés multiples : Crédit Coopératif (offre historique dédiée), Banque des Copropriétés (spécialiste), Crédit Mutuel, Caisse d'Épargne (offres locales), Société Générale. Attention aux frais tenue de compte : de 8-15 €/mois dans les meilleures offres à 40 €/mois dans les moins avantageuses.
Combien coûte réellement la gestion multi-comptes ?
Frais typiques : 15-40 €/mois par compte séparé (tenue + carte pro + virements). Pour un cabinet gérant 30 copropriétés, cela représente 5 400-14 400 €/an. Ces frais sont facturés à chaque copropriété individuellement (dépenses courantes budgétées). Certaines offres bancaires "syndic" à volume proposent des tarifs dégressifs (ex : -30% au-delà de 50 comptes).
Comment prouver la conformité en cas de contrôle ?
Le syndic doit pouvoir présenter à tout copropriétaire ou juge : (1) RIB du compte séparé de la copropriété au nom du SDC, (2) relevés bancaires archivés (obligation 10 ans), (3) rapprochement bancaire mensuel documenté. Un logiciel de syndic moderne archive automatiquement ces documents et facilite l'audit.
Comment un logiciel de syndic gère-t-il les comptes séparés ?
Les logiciels de syndic modernes (comme Logady) proposent : rattachement d'un compte bancaire dédié par copropriété, import automatique des relevés bancaires (via EBICS ou upload PDF), rapprochement bancaire aidé par IA, alerte si mouvement suspect ou solde anormal, cron audit conformité art. 18 (alerte si compte absent > 90 jours après nomination). Cela transforme une obligation complexe en workflow fluide et sécurisé.