Plafond 380€ · Art. 10-1 loi 65-557
Simulateur état daté copropriété
Vérifiez la conformité du prix de l'état daté (plafond légal 380 € TTC), obtenez le calendrier des délais et la checklist des 12 documents obligatoires à joindre au notaire pour toute vente de lot en copropriété.
Analyse conformité et préparation
Conformité du prix
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Le plafond légal de 380 € TTC (décret 2020-153) s'applique à l'état daté depuis le 1er juin 2020.
📅 Calendrier des délais légaux
📎 Documents obligatoires à joindre (art. L721-2 CCH)
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Comprendre l'état daté en 3 points
1. Un plafond légal strict de 380 € TTC — depuis le décret 2020-153 du 21 février 2020 pris en application de l'article 10-1 de la loi 65-557 (modifié par la loi ALUR de 2014). Ce plafond concerne le forfait "état daté" perçu par le syndic pour la préparation du document remis au notaire. Tout dépassement peut être contesté et récupéré par le vendeur.
2. Un document obligatoire pour toute vente de lot — l'état daté informe l'acquéreur sur les charges dues, les dettes du vendeur, les procédures en cours, les travaux votés, et transmet les documents essentiels de la copropriété. Sans état daté remis par le syndic au notaire, la vente est bloquée : le notaire ne peut pas signer l'acte.
3. Un délai typique de 30 à 45 jours syndic → notaire — dès la demande du notaire, le syndic dispose d'un délai raisonnable pour préparer l'état daté et rassembler tous les documents obligatoires. Certaines copropriétés (grandes ou complexes) peuvent nécessiter jusqu'à 60 jours. Un envoi tardif expose le syndic à sa responsabilité contractuelle si la vente est retardée.
Questions fréquentes
Le plafond 380€ TTC concerne-t-il tous les cas de vente ?
Oui, pour toute vente de lot en copropriété à usage d'habitation ou mixte. Le plafond s'applique à chaque état daté produit, indépendamment du prix de vente. Une vente de plusieurs lots simultanée (ex : appartement + garage + cave dans la même copropriété) fait l'objet d'UN seul état daté au forfait de 380 € max.
Le syndic peut-il facturer un supplément pour urgence ?
Non, le plafond 380 € TTC est absolu. Il inclut tous les frais de préparation, de photocopie, d'envoi et d'urgence. Le syndic ne peut PAS ajouter de "supplément urgence" ou "frais de délai raccourci". En revanche, les prestations connexes non liées à l'état daté (comme un certificat de non-privilège hors de la copropriété) peuvent être facturées séparément si prévues au contrat de syndic.
Que se passe-t-il si le syndic dépasse les 380€ ?
Le vendeur (ou son notaire) peut refuser de payer le montant excédentaire, ou contester après paiement dans le délai de prescription de 5 ans (art. 2224 code civil). Un juge peut ordonner le remboursement de l'excédent. En pratique, la plupart des cabinets qui dépassent le plafond corrigent immédiatement quand le notaire le signale.
Quels sont les documents obligatoires à joindre à l'état daté ?
Les documents sont limitativement énumérés à l'article L721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) : règlement de copropriété + état descriptif de division, 3 derniers PV d'AG, compte de gestion approuvé, budget prévisionnel courant, charges annuelles moyennes des 2 derniers exercices, somme du fonds ALUR détenu, contrat de syndic en cours, carnet d'entretien, DTG et PPT si applicables, DPE collectif si applicable, attestation ALUR d'immatriculation au RNIC.
Quel est le délai pour que le syndic remette l'état daté au notaire ?
La loi ne fixe pas de délai précis, mais la jurisprudence considère qu'un délai "raisonnable" est de 30 à 45 jours après la demande du notaire. Certaines copropriétés complexes peuvent aller jusqu'à 60 jours. Au-delà, le syndic engage sa responsabilité contractuelle envers le vendeur si la vente est retardée par sa faute. Certains cabinets modernes livrent en 15 jours grâce à la génération automatique.
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Non, le pré-état daté n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il permet au vendeur de fournir dès l'annonce de vente les informations essentielles au futur acquéreur (charges, PV AG, etc.), sans avoir à attendre le notaire. C'est souvent un service gratuit ou peu coûteux du syndic (10-50 € en général, hors plafond 380€). Il ne remplace PAS l'état daté officiel à remettre au notaire.
Comment vérifier que le syndic n'oublie aucun document ?
Utilisez notre checklist ci-dessus et croisez avec l'article L721-2 CCH. Certains cabinets modernes utilisent un logiciel qui génère automatiquement l'état daté avec tous les documents obligatoires (contrôle qualité 7 points, alerte si document manquant, archivage horodaté). Cela évite les oublis coûteux qui peuvent faire annuler la vente devant notaire.
Un logiciel de syndic peut-il générer l'état daté automatiquement ?
Oui, les logiciels de syndic modernes (comme Logady) génèrent l'état daté officiel en 1 clic depuis la fiche copropriété : rassemblement automatique des 12 documents obligatoires, calcul des charges dues du vendeur, mention de la somme ALUR détenue, envoi PDF signé au notaire. La génération prend quelques secondes contre plusieurs heures en manuel.