Art. 19-2 loi 65-557 · Recouvrement copropriété
Simulateur MED + injonction de payer
Quelle est la prochaine étape légale pour recouvrer un impayé copropriétaire ? Simulateur gratuit : recommandation adaptée à votre situation (relance / MED / injonction / assignation), frais facturables au débiteur, coût de la procédure et calendrier légal art. 19-2 loi 65-557.
Analyse et recommandation
Prochaine étape légale recommandée
—
Complétez le formulaire pour obtenir votre recommandation personnalisée.
💶 Frais facturables au débiteur
Total récupérable—
⚖ Coût de la procédure (avancé)
Total à avancer—
📅 Calendrier légal
Recevez la fiche procédure complète PDF + modèles de courriers
Nous vous envoyons par email un PDF avec le récapitulatif de votre situation, un modèle de mise en demeure conforme art. 19-2 loi 65, la procédure Cerfa 12946 d'injonction pas à pas, et les délais et coûts détaillés.
Merci ! Le PDF arrive dans votre boîte mail dans quelques minutes.
Comprendre le recouvrement copropriété en 3 points
1. La MED est la porte d'entrée obligatoire — l'article 19-2 de la loi 65-557 (modifié par la loi ALUR) impose une mise en demeure formelle avant toute procédure d'injonction ou d'assignation. La MED doit laisser au débiteur un délai minimum de 30 jours pour régulariser. Sans cette MED, une injonction déposée est irrecevable.
2. Les frais de recouvrement sont facturables au débiteur — article 10-1 loi 65-557 : les frais engagés par le syndicat pour recouvrer les impayés sont récupérables auprès du copropriétaire défaillant. Cela inclut les lettres recommandées, la MED, les frais d'huissier. Le décret 2020-153 fixe des plafonds indicatifs.
3. L'injonction de payer est rapide et peu coûteuse — procédure Cerfa 12946 déposée au tribunal judiciaire du domicile du débiteur, droit fixe de greffe 35 €, sans avocat obligatoire. Le juge rend une ordonnance sous 15 jours à 2 mois. L'ordonnance est ensuite signifiée par huissier au débiteur qui a 1 mois pour former opposition.
Questions fréquentes
Quel est le délai minimum entre MED et injonction ?
30 jours minimum, selon l'article 19-2 de la loi 65-557 modifié par la loi ALUR. Ce délai court à partir de la réception de la MED par le débiteur (dater le récépissé recommandé). Déposer une injonction avant l'expiration de ce délai expose le syndic à un rejet par le juge pour vice de procédure.
Combien coûte une injonction de payer en copropriété ?
Le droit fixe de greffe est de 35 € par ordonnance. À cela s'ajoutent les frais de signification par huissier (60-150 € selon le montant réclamé et la région). Total moyen : 100-200 €. Ces frais sont avancés par le syndicat puis facturables au débiteur (art. 10-1 loi 65). L'avocat n'est pas obligatoire en injonction de payer.
Quels frais peut-on facturer au débiteur ?
Barème indicatif jurisprudence + décret 2020-153 : lettre simple ~15 €, lettre recommandée ~25 €, mise en demeure ~40-80 € (plafond souple), frais huissier au coût réel. Attention : ces frais doivent être expressément prévus au contrat de syndic (art. 18-1 A loi 65) ou dans le règlement de copropriété pour être opposables.
Que faire si le débiteur ne réagit toujours pas après injonction ?
Si l'ordonnance est devenue définitive (1 mois sans opposition après signification), elle a force exécutoire. Le syndic peut alors mandater un huissier pour saisir : saisie sur salaire, saisie compte bancaire, saisie vente mobilière. Si le débiteur est propriétaire, une procédure de saisie immobilière est possible (mais plus lourde, nécessite un avocat).
À partir de combien d'impayés faut-il aller en injonction ?
La loi ne fixe pas de seuil, mais la pratique retient un déclencheur à partir de 1 trimestre impayé complet (charges + travaux) OU 2 mois d'impayés + relances restées sans réponse. Attendre trop longtemps (6+ mois) affaiblit le dossier et augmente la difficulté de recouvrement. Un cabinet bien organisé lance la MED dès 60 jours.
Qu'est-ce que l'assignation au fond et quand y recourir ?
L'assignation au fond est la procédure "lourde" devant le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire. Elle est utilisée quand : la dette est contestée par le débiteur (ex : contestation de la validité d'un vote AG), le montant dépasse 10 000 €, l'injonction a échoué, ou il y a un litige complexe. Coût : 1500-3000 € HT en frais avocat + huissier + expertise éventuelle.
Comment prévenir les impayés à la source ?
3 leviers : (1) rigueur sur la date d'appel de fonds (envoi ponctuel avec date d'exigibilité claire), (2) relances automatiques dès J+15 après échéance (email + SMS), (3) MED formelle systématique à J+60 sans réponse. Un cabinet bien organisé récupère 90-95% des impayés en amiable, sans jamais recourir à l'injonction.
Un logiciel de syndic peut-il automatiser tout ça ?
Oui, les logiciels de syndic modernes (comme Logady) automatisent : détection auto des impayés à J+30 / J+60, génération MED en 1 clic avec numérotation MED-YYYY-NNN, alerte gestionnaire si MED datée de moins de 30 jours (garde-fou art. 19-2), génération Cerfa 12946 pré-rempli, suivi de la procédure d'injonction, envoi automatique au tribunal via huissier partenaire.