Art. 21 loi 65-557 · Marchés copropriété
Simulateur mise en concurrence art. 21
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Verdict et recommandations
Mise en concurrence
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Seuil applicable
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Devis minimum requis
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Écart au seuil
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Consultation CS
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Art. 21 al. 3 loi 65-557
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Comprendre l'article 21 en 3 points
1. La mise en concurrence est obligatoire au-delà d'un seuil — l'article 21 de la loi 65-557 impose au syndic de mettre en concurrence les prestataires pour les marchés de travaux et les contrats importants. Le seuil est fixé par l'assemblée générale (art. 24, majorité simple) à chaque exercice, ou à défaut, un seuil raisonnable est appliqué par jurisprudence (typiquement 5% du budget prévisionnel annuel).
2. Le conseil syndical doit être consulté — article 21 alinéa 3 : pour tout marché ou contrat au-delà du seuil, le syndic doit consulter le conseil syndical avant décision. Le CS émet un avis (favorable, réservé, défavorable) qui doit être joint au dossier soumis à l'AG. Le CS n'a pas de pouvoir de décision mais son rôle consultatif est obligatoire.
3. Bonne pratique : 3 devis comparables — même si la loi ne fixe pas un nombre précis, la jurisprudence retient qu'un minimum de 2 devis (pour montants faibles) et idéalement 3 devis (pour montants moyens et grands) constituent une mise en concurrence sérieuse. Les devis doivent être comparables : même cahier des charges, mêmes délais, mêmes garanties.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l'AG n'a jamais voté de seuil ?
Situation à risque juridique. La jurisprudence considère qu'à défaut de seuil voté, le syndic doit appliquer un seuil "raisonnable" — souvent estimé à 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Le syndic doit alors, à la prochaine AG, proposer un vote formel du seuil pour sécuriser les pratiques.
Combien de devis faut-il obtenir ?
La loi ne fixe pas un nombre précis. Bonnes pratiques : 2 devis minimum pour un marché sous 10 000 €, 3 devis pour 10 000-50 000 €, 3-5 devis pour les gros marchés (> 50 000 €). Les devis doivent être comparables (même cahier des charges) sinon la comparaison n'a pas de valeur juridique.
Le conseil syndical peut-il refuser un marché ?
Non, le CS n'a qu'un rôle consultatif. Il émet un avis (favorable, réservé, défavorable) que le syndic doit joindre au dossier soumis à l'AG. La décision finale revient à l'AG (art. 24 ou 25 selon montant/nature). En pratique, un avis défavorable du CS fait souvent capoter le marché en AG.
Quels marchés sont concernés par l'article 21 ?
Tous les marchés de travaux et les contrats de fourniture ou de prestation de services : ravalement, toiture, ascenseur (contrat entretien), chauffage collectif, espaces verts, gardiennage, assurance, etc. Sont exclus : les dépenses courantes déjà budgétisées (eau, électricité), les urgences (art. 18 loi 65).
Que faire en cas d'urgence (fuite, panne chauffage) ?
L'article 18 loi 65-557 autorise le syndic à commander des travaux d'urgence sans mise en concurrence préalable si la sécurité ou la sauvegarde de l'immeuble est en jeu. Le syndic doit alors informer le CS le plus rapidement possible et proposer une ratification à l'AG suivante. À ne pas abuser : le juge peut requalifier en marché normal si l'urgence n'était pas réelle.
Peut-on retenir le prestataire le moins cher automatiquement ?
Non. Le syndic (et l'AG) doit motiver son choix sur des critères objectifs : prix, garanties, références, délais, capacité technique, historique avec la copropriété. Retenir systématiquement le moins-disant peut engager la responsabilité du syndic si le prestataire fait défaut. La grille d'analyse comparative doit être documentée.
Comment un logiciel de syndic peut automatiser la mise en concurrence ?
Les logiciels de syndic modernes (comme Logady) proposent : envoi d'appel d'offres à N prestataires en 1 clic depuis Logady, tableau comparatif automatique des devis reçus, alerte au CS pour consultation, génération du compte-rendu à joindre au dossier AG. Cela transforme une procédure lourde en workflow fluide.