Art. 45-1 décret 67-223 · Régularisation post-clôture
Simulateur régularisation annuelle des charges
Après approbation des comptes, calculez le trop-perçu ou trop-versé de chaque copropriétaire selon ses tantièmes de charge. Alertes automatiques en cas d'écart significatif, workflow AG et suggestion de traitement (appel complémentaire ou remboursement).
Résultat de la régularisation
Solde global de la copropriété
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Solde par tantième
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Solde pour le lot type
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Écart en pourcentage
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Solde moyen par lot
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📋 Workflow régularisation
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Comprendre la régularisation en 3 points
1. La régularisation est obligatoire dans les 6 mois — l'article 45-1 du décret 67-223 impose au syndic de procéder à la régularisation des comptes annuels dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice. C'est l'AG annuelle d'approbation des comptes qui valide cette régularisation (art. 24 loi 65-557).
2. Répartition selon tantièmes de charge — le solde global (charges réelles - appels appelés) est réparti entre copropriétaires selon leurs tantièmes de charge (art. 5 loi 65-557). Ces tantièmes peuvent être différents des tantièmes de propriété : par exemple, un rez-de-chaussée peut être exonéré des charges d'ascenseur.
3. Deux traitements possibles — pour un déficit (charges > appels) : appel complémentaire à chaque copropriétaire par lettre recommandée. Pour un excédent (appels > charges) : soit remboursement individuel, soit report sur les appels de fonds suivants (report voté en AG). Le report est la solution la plus simple et fréquente.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal pour régulariser les comptes ?
6 mois maximum après la clôture de l'exercice (art. 45-1 décret 67-223). Concrètement, un exercice qui clôture au 31 décembre doit être régularisé avant le 30 juin de l'année suivante. La régularisation est présentée à l'AG annuelle d'approbation des comptes, elle-même à tenir dans les 6 mois après clôture (art. 7 décret 67).
Que faire d'un trop-perçu (excédent) ?
Deux options votées à l'AG : (1) remboursement individuel à chaque copropriétaire par virement ou chèque, (2) report sur les appels de fonds de l'exercice suivant (option la plus fréquente car simple à administrer). Le report doit être expressément voté par l'AG. À défaut, le remboursement s'applique par défaut.
Que faire d'un déficit (charges > appels) ?
Un appel complémentaire doit être adressé à chaque copropriétaire, avec la quote-part calculée selon ses tantièmes de charge. L'appel se fait par lettre recommandée avec justification. Si un copropriétaire ne paie pas dans les 30 jours, la procédure de recouvrement (MED, injonction art. 19-2) s'applique.
Comment justifier un écart important aux copropriétaires ?
Un écart supérieur à 10% par rapport au budget prévisionnel voté doit être justifié dans une note explicative jointe à la convocation AG. Causes typiques : hausse énergie non anticipée, travaux d'urgence, sinistre, changement fournisseur avec surcoût. Une note pédagogique poste par poste évite les contestations.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer un appel complémentaire ?
Non. Une fois que l'AG a approuvé les comptes et voté la régularisation (art. 24), l'appel complémentaire est exigible. Le copropriétaire dispose d'un délai de 2 mois à compter de la notification du PV pour contester en justice (art. 42 loi 65). Passé ce délai, le refus de paiement entre dans le régime des impayés (procédure MED + injonction).
La régularisation concerne-t-elle le fonds ALUR ?
Non. Le fonds ALUR (art. 14-2 loi 65) a un régime distinct : les cotisations votées sont dues quel que soit le résultat de l'exercice. Elles ne sont pas régularisées et ne peuvent pas être utilisées pour compenser un déficit de charges courantes.
Comment calculer la quote-part précisément par copropriétaire ?
Solde global / total tantièmes de charge × tantièmes du copropriétaire. Attention : la copropriété peut avoir plusieurs répartitions selon la nature des charges (générale, ascenseur, chauffage, eau, espaces verts…). Chaque catégorie a ses propres tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Un logiciel de syndic calcule automatiquement ces répartitions multiples.
Comment un logiciel de syndic automatise la régularisation ?
Les logiciels de syndic modernes (comme Logady) calculent automatiquement : solde par catégorie de charge (générale, ascenseur, chauffage…), quote-part de chaque copropriétaire selon ses tantièmes multiples, génération des appels complémentaires ou avoirs individuels en PDF, envoi par email avec explication personnalisée, écritures comptables (partie double, comptes 411 individuels). Un cycle qui prenait plusieurs jours se fait en quelques minutes.