Art. 293 B CGI · Seuils 2026
Simulateur TVA syndic — Régime E ou Z ?
Franchise en base (E) ou régime réel (Z) : quel régime TVA est optimal pour votre cabinet syndic ? Simulateur gratuit basé sur votre chiffre d'affaires, vos achats et vos investissements. Recommandation personnalisée avec vérification automatique des seuils 2026 (37 500 € / 41 250 €).
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🏛 Régime E — Franchise en base
TVA facturée aux clients0 €
TVA récupérable sur achats0 €
Coût des achats (TTC)—
Charge admin annuelle—
Coût total réel annuel—
🚀 Régime Z — Réel (simplifié CA12)
TVA à reverser (collectée - déduc.)—
TVA récupérable sur achats—
Coût des achats (HT après récup)—
Charge admin annuelle—
Coût total réel annuel—
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Comprendre le choix E ou Z en 3 points
1. Régime E (Franchise en base) — art. 293 B CGI. Dispense de facturer la TVA à vos clients ET dispense de récupérer la TVA sur vos achats. Seuil 2025-2026 : 37 500 € HT/an (services), seuil majoré 41 250 €. Simplicité administrative maximale : aucune déclaration TVA. Convient aux petits cabinets ou syndics bénévoles indemnisés.
2. Régime Z (Réel simplifié ou normal) — vous facturez la TVA à 20% à vos clients (SDC) ET vous récupérez la TVA sur vos achats. Deux sous-régimes : Réel simplifié (CA12 annuel avec 2 acomptes, si CA < 254 000 €) ou Réel normal (CA3 mensuel/trimestriel au-delà). Intéressant dès que vos achats HT annuels dépassent ~10 000 €.
3. Bascule automatique au-delà des seuils — sortie automatique du régime E dès dépassement du seuil majoré 41 250 € : la bascule est effective au 1er jour du mois du dépassement, sans délai de tolérance. Anticipez donc la sortie si votre CA approche le seuil, surtout en fin d'année.
Questions fréquentes
Quels sont les seuils exacts en 2026 ?
Seuil de base : 37 500 € HT/an pour les prestations de services (dont syndic). Seuil majoré : 41 250 € HT. Tant que vous restez sous 37 500 €, vous conservez la franchise. Entre 37 500 et 41 250 € : tolérance sur 1 an (vous restez en franchise). Au-delà de 41 250 € : sortie immédiate au 1er jour du mois du dépassement. Ces seuils sont revalorisés tous les 3 ans par la loi de finances.
La TVA facturée aux clients n'augmente-t-elle pas leur coût ?
Oui, mais avec une nuance importante : les syndicats de copropriétaires (SDC) ne récupèrent PAS la TVA (ils ne sont pas assujettis à TVA sur les charges courantes). Donc facturer 20% de TVA = 20% de coût final en plus pour les copropriétaires. Vous pouvez soit maintenir votre HT (client paie 20% de plus), soit réduire votre HT pour maintenir le TTC (préservation prix, réduction marge). À arbitrer selon votre positionnement.
Pourquoi le régime Z peut-il être plus rentable ?
Grâce à la récupération de la TVA sur vos achats professionnels (loyer bureau, informatique, sous-traitance, fournitures). Cette TVA récupérée est un gain net qui n'existe pas en régime E. Formule : gain net = achats HT × 20% - surcoût admin (~600 €/an). Le régime Z devient intéressant dès que vos achats HT dépassent ~5-10 000 €/an.
Comment opter volontairement pour le régime Z ?
Par lettre au Service Impôts des Entreprises (SIE) avant le début de l'exercice concerné. L'option est valable 2 ans minimum et se renouvelle par tacite reconduction. Une fois l'option prise, la TVA doit obligatoirement figurer sur toutes vos factures et notes d'honoraires (art. 289 CGI). Le passage inverse (Z vers E) est plus difficile.
Quel régime pour un cabinet qui investit lourd cette année ?
Le régime Z est très favorable si vous prévoyez un investissement significatif (achat matériel informatique, refonte SI, nouveaux bureaux). La TVA récupérable sur l'investissement (20% du prix HT) est un gain immédiat qui compense largement la charge admin annuelle. C'est un cas typique où opter volontairement pour Z est rentable.
CA3 ou CA12 : quelle différence ?
CA12 (régime réel simplifié) : déclaration annuelle avec 2 acomptes (55% en juillet + 40% en décembre du montant N-1). Ouvert si CA services < 254 000 €. Simple mais régularisation importante possible en fin d'exercice. CA3 (régime réel normal) : déclaration mensuelle si CA > 4 M€, sinon trimestrielle. Plus lisible, remboursement crédit TVA rapide, mais charge admin mensuelle.
Un syndic bénévole doit-il facturer la TVA ?
Non, tant qu'il n'en tire aucune rémunération professionnelle. Un syndic bénévole indemnisé pour couvrir ses frais réels reste hors champ TVA. Dès qu'une rémunération d'activité est perçue (au-delà des frais réels), l'activité devient professionnelle et le régime TVA s'applique — franchise en base tant que CA < 37 500 €.
Comment un logiciel de syndic gère-t-il la TVA ?
Les logiciels de syndic modernes (comme Logady) proposent un régime E/Z paramétrable par cabinet, multi-taux TVA (20%/10%/5,5%/exonéré), livre TVA automatique mensuel/trimestriel, pré-CA3/CA12 exportable prête à saisir sur impots.gouv.fr, contrôle de cohérence taux TVA vs compte à chaque saisie, alerte régularisation 5e trimestre, prorata de déduction pour activités mixtes. Voir notre guide TVA syndic complet.