Quelle est la sanction en cas d'absence de compte separe ?

L'article 18 al. 6 de la loi 65-557 est explicite : le mandat de syndic est frappe de nullite de plein droit si aucun compte separe n'a ete ouvert dans un delai de 3 mois a compter de la designation, sauf dispense unanime de l'AG. Cette nullite est constatable par tout coproprietaire et peut retroactivement remettre en cause tous les actes accomplis par le syndic (appels de fonds, contrats, procedures). En pratique, la nullite est le principal levier des coproprietaires contestataires.

L'exception d'unanimite pour dispense de compte separe est-elle frequente ?

Non, elle est tres rare et fragile. Elle exige un vote a l'unanimite absolue des voix (100% des tantiemes, y compris les absents et les abstentions comptent en refus). Un seul coproprietaire opposant suffit a bloquer. Elle doit etre renouvelee a chaque changement de syndic et peut etre revoquee a tout moment par une AG a majorite simple (art. 24 loi 65). En pratique, la dispense concerne surtout des micro-coproprietes historiques (2-3 lots) ou tous les copropretaires sont d'accord et connus, ou des cas ou le syndic accorde des conditions bancaires avantageuses en contrepartie.

Le compte separe genere-t-il des frais bancaires supplementaires ?

Oui, mais l'arrete du 12 mai 2016 encadre la facturation. Les frais bancaires du compte separe (frais de tenue, virements, releves) sont a la charge du syndicat et non du cabinet, sauf accord contraire. Cout typique : 15 a 30 EUR par mois par compte. Ces frais doivent etre inscrits au budget previsionnel et voter en AG, imputes au compte 660 (Frais bancaires). Certaines banques (LCL Immobilier, Credit Mutuel, Caisse d'Epargne) proposent des packs syndic avec frais reduits pour les cabinets multi-comptes.

Peut-on avoir un compte separe ET un compte livret pour le fonds ALUR ?

Oui, c'est meme recommande. L'article 14-2 loi 65-557 impose depuis 2017 la constitution d'un fonds de travaux (5% minimum du budget) qui doit etre place sur un compte remunere (livret professionnel ou compte a terme) pour eviter la depreciation monetaire. Ce compte remunere est distinct du compte separe courant. Le syndic doit rapprocher regulierement le solde comptable du compte 105 (Fonds travaux ALUR) avec le solde du livret pour detecter tout ecart.

Le RIB du compte separe doit-il figurer sur les avis d'echeance ?

Oui. L'arrete du 12 mai 2016 impose au syndic de faire figurer sur tout avis d'echeance et convocation d'AG le RIB du compte separe destinataire du reglement. Cette mention permet aux coproprietaires de verifier que leur paiement va bien au syndicat (et non au cabinet). Un logiciel de syndic conforme genere automatiquement le RIB correspondant a la copropriete concernee (multi-comptes).

Le syndic peut-il utiliser le compte separe pour ses propres frais de fonctionnement ?

Non, jamais. Le compte separe est strictement dedie aux operations du syndicat des coproprietaires : encaissement des appels de fonds, paiement des fournisseurs de la copropriete, salaires du gardien, primes d'assurance, taxes fonciere parties communes, honoraires du syndic (via un virement identifie compte separe vers compte cabinet). Toute utilisation pour les frais de fonctionnement propres au cabinet (loyer, salaires du personnel administratif, informatique) est un detournement susceptible de sanctions penales (art. 314-1 Code penal, abus de confiance).

Un syndic benevole est-il aussi tenu au compte separe ?

L'obligation legale art. 18 loi 65-557 vise expressement les syndics professionnels. Le syndic benevole (coproprietaire elu par l'AG sans remuneration) n'est pas soumis a la meme regle stricte. Cependant, la bonne pratique et la prudence recommandent d'ouvrir un compte separe des que le patrimoine gere depasse quelques milliers d'euros. Pour une micro-coproprete a 3 lots geree en famille, un compte joint suffit souvent. Pour un immeuble de 10+ lots en benevolat, le compte separe reste conseille.

Conformité syndic 2026

Compte séparé bancaire copropriété 2026 : obligation, dispense, sanctions

Équipe Logady Publié le 25 septembre 2026 Lecture : environ 10 min

Sommaire

L'essentiel en 3 phrases
Cadre juridique : art. 18 loi 65 et arrêté du 12 mai 2016
Qui est titulaire du compte : syndicat ou cabinet ?
L'exception d'unanimité pour dispense
Sanctions : nullité du mandat de syndic
Mentions obligatoires sur les avis et convocations
Comment ouvrir : 5 étapes concrètes
Fonds ALUR et compte livret séparé
Changement de syndic : que devient le compte ?
Les 5 pièges fréquents en cabinet
FAQ et cas particuliers

L'essentiel en 3 phrases

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 18 de la loi 65-557 impose au syndic professionnel d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation. L'arrêté du 12 mai 2016 précise les modalités : titulaire (le syndicat, pas le cabinet), mentions obligatoires sur les avis d'échéance, imputation des frais bancaires. La sanction est explicite et redoutable : nullité de plein droit du mandat de syndic (art. 18 al. 6 loi 65-557), constatable par tout copropriétaire.

À retenir : le compte séparé n'est pas une bonne pratique optionnelle, c'est une obligation légale d'ordre public. Une seule dérogation existe : la dispense votée à l'unanimité de l'assemblée générale, exception strictement encadrée et rarissime en pratique.

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Cadre juridique : art. 18 loi 65 et arrêté du 12 mai 2016

L'obligation de compte séparé résulte de trois textes complémentaires qu'il faut lire ensemble :

Loi 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 al. 6 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) : pose le principe de l'obligation et fixe la sanction (nullité du mandat).
Loi ALUR (2014-366) du 24 mars 2014, article 55 : durcit le régime en supprimant la possibilité de dispense simple qui existait avant. Désormais, la dispense exige l'unanimité de l'AG.
Arrêté du 12 mai 2016 pris pour l'application de l'article 18 : précise les modalités opérationnelles (dénomination du compte, mentions obligatoires sur les documents, imputation des frais bancaires).

Un quatrième texte complète l'ensemble depuis 2018 : la loi ELAN (2018-1021) du 23 novembre 2018, article 213, qui a renforcé le rôle du conseil syndical dans le contrôle des comptes et l'information des copropriétaires sur les mouvements du compte séparé.

Attention : avant la loi ALUR de 2014, le régime était plus souple (dispense possible par simple majorité). Certains anciens contrats de syndic mentionnent encore cette faculté. Ces clauses sont désormais caduques et non opposables. À chaque renouvellement de mandat, l'obligation légale s'applique dans sa version 2014.

Qui est titulaire du compte : syndicat ou cabinet ?

C'est la question la plus importante et la plus mal comprise. Le titulaire juridique du compte séparé est obligatoirement le syndicat des copropriétaires (personne morale définie à l'article 14 de la loi 65-557), jamais le cabinet syndic. Le syndic n'a que la qualité de mandataire avec pouvoir de signature sur le compte.

Élément	Compte séparé conforme	Compte NON conforme (à éviter)
Libellé du titulaire	Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [adresse]	Cabinet Dupont Syndic / compte client XYZ
SIREN / SIRET	Numéro d'immatriculation RNIC du syndicat	Numéro SIREN du cabinet syndic
Signataire	Le syndic mandataire (avec pouvoirs délégués)	Le dirigeant du cabinet en nom propre
Effet en cas de faillite cabinet	Fonds protégés, insaisissables par les créanciers du cabinet	Fonds saisissables, mélangés à la masse
Effet en cas de changement de syndic	Le compte reste ouvert, transfert de pouvoirs signature	Rupture, gel possible, contestation

Cette distinction est capitale non seulement sur le plan juridique, mais aussi sur le plan pratique : en cas de défaillance du cabinet syndic (liquidation judiciaire, retrait de la carte G, décès du dirigeant), les fonds du syndicat sur le compte séparé sont protégés et insaisissables par les créanciers du cabinet. Sur un compte unique, ils seraient perdus.

L'exception d'unanimité pour dispense

L'article 18 al. 8 de la loi 65-557 prévoit une dérogation unique : l'assemblée générale peut dispenser le syndic à l'unanimité d'ouvrir un compte séparé. Cette exception est strictement encadrée et très rarement mobilisable :

Conditions strictes de la dispense

Vote à l'unanimité absolue des voix (100% des tantièmes des copropriétaires présents, représentés ET absents). Une abstention équivaut à un refus.
Décision inscrite explicitement à l'ordre du jour de l'AG et non traitée en questions diverses.
Renouvellement obligatoire à chaque changement de syndic. La dispense n'est pas transférable au nouveau mandataire.
Révocable à tout moment par l'AG à majorité simple (art. 24 loi 65-557). Un seul copropriétaire peut demander l'inscription de la question à l'ordre du jour.

En pratique : dispense rare et fragile

La dispense d'unanimité concerne essentiellement 3 configurations :

Micro-copropriétés de 2 à 3 lots où tous les copropriétaires se connaissent et acceptent le confort du compte unique du cabinet.
Cas historique de fidélité à un cabinet familial de très longue date, avec accord explicite de tous les copropriétaires.
Contrepartie négociée : conditions bancaires très avantageuses proposées par le cabinet (frais de tenue nuls, remise sur honoraires) que la copropriété accepte de conserver.

Dans la grande majorité des cas, un seul copropriétaire vigilant (souvent un nouveau propriétaire ou un membre du conseil syndical) suffit à faire échouer la dispense. La règle par défaut reste donc le compte séparé obligatoire.

Sanctions : nullité du mandat de syndic

La sanction prévue à l'article 18 al. 6 de la loi 65-557 est particulièrement redoutable :

Nullité de plein droit du mandat de syndic si aucun compte séparé n'a été ouvert dans un délai de 3 mois à compter de la désignation, sauf dispense unanime de l'AG.

Portée pratique de la nullité

La nullité de plein droit signifie qu'elle n'a pas besoin d'être prononcée par un juge : elle produit ses effets automatiquement, dès la constatation. Tout copropriétaire peut s'en prévaloir. Concrètement :

Tous les actes accomplis par le syndic peuvent être remis en cause : appels de fonds, signature de contrats fournisseurs, procédures judiciaires engagées au nom du syndicat, embauche du gardien.
Le syndic ne peut plus percevoir ses honoraires ni les frais annexes (état daté, mutation) tant que la situation n'est pas régularisée.
Une action en responsabilité civile peut être engagée par le syndicat contre le cabinet fautif, pour les préjudices causés (retards, surcoûts, perte de subventions).
Une plainte pour abus de confiance (art. 314-1 Code pénal) peut être déposée si des mouvements du compte unique ont porté préjudice au syndicat.

En pratique, la nullité est le principal levier des copropriétaires contestataires ou du conseil syndical mécontent, notamment lors de conflits sur les honoraires ou les prestations. Un syndic sérieux ne prend jamais ce risque.

Mentions obligatoires sur les avis et convocations

L'arrêté du 12 mai 2016 impose plusieurs mentions liées au compte séparé sur les documents envoyés aux copropriétaires :

Sur chaque avis d'échéance (appel de fonds)

Le RIB du compte séparé destinataire du règlement (IBAN + BIC + libellé titulaire complet).
La dénomination exacte du bénéficiaire : "Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [adresse]".
La référence du copropriétaire (numéro de lot, nom) à porter en objet du virement pour lettrage automatique.
Le montant appelé ventilé par nature (charges courantes, travaux, fonds ALUR, honoraires).

Sur chaque convocation d'AG

La situation de trésorerie du compte séparé à la date de convocation.
Le solde du fonds de travaux ALUR (compte 105) placé sur livret séparé.
Les frais bancaires du compte séparé sur l'exercice écoulé (imputés au compte 660).

Un logiciel de syndic conforme génère automatiquement ces mentions à partir des données bancaires paramétrées, sans intervention manuelle. Le risque de mention oubliée sur un avis d'échéance individuel est ainsi réduit à zéro.

Comment ouvrir : 5 étapes concrètes

Vérifier le mandat de syndic et la délégation d'ouverture

L'ouverture du compte séparé relève du syndic dans le cadre de son mandat (art. 18 loi 65). Aucune résolution d'AG n'est requise pour l'ouverture (contrairement au choix d'établissement bancaire, qui peut être arbitré en AG). Vérifiez que le mandat en cours mentionne bien la banque choisie ou laisse le syndic libre du choix.

Rassembler les documents constitutifs du syndicat

Numéro d'immatriculation RNIC, dernier PV d'AG désignant le syndic, règlement de copropriété (extrait), attestation MAJIC ou état descriptif de division. La banque exige ces pièces pour identifier le syndicat comme personne morale titulaire du compte.

Ouvrir le compte au nom du syndicat des copropriétaires

Le titulaire du compte est obligatoirement le syndicat des copropriétaires (personne morale), jamais le cabinet syndic. Libellé exact : "Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [adresse]". Le syndic n'est que mandataire pour la gestion, avec pouvoir de signature délégué.

Notifier le RIB au conseil syndical et sur les avis d'échéance

Communiquez le RIB du compte séparé au président du conseil syndical (droit d'information art. 22 loi 65). Incluez-le sur toutes les convocations d'AG et sur les avis d'échéance envoyés aux copropriétaires, comme mention obligatoire du destinataire des règlements.

Migrer les fonds existants et informer les copropriétaires

En cas de reprise ou de bascule vers le compte séparé, virez immédiatement l'intégralité des fonds du syndicat détenus sur le compte unique du cabinet vers le nouveau compte séparé. Informez les copropriétaires par courrier (ou email si consentement RGPD) du nouveau RIB pour leurs prochains règlements.

Fonds ALUR et compte livret séparé

Le compte séparé courant ne suffit pas : l'article 14-2 de la loi 65-557 (introduit par la loi ALUR 2014 et durci par la loi ELAN 2018) impose la constitution d'un fonds de travaux d'au moins 5% du budget prévisionnel annuel, placé sur un compte rémunéré distinct.

Rôle du compte livret ALUR

Le compte livret ALUR (généralement un livret professionnel ou un compte à terme) sert à :

Constituer une réserve de trésorerie pour travaux futurs, y compris ceux du plan pluriannuel de travaux (PPT loi ELAN, obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans).
Éviter la dépréciation monétaire par un placement rémunéré (contrairement à un compte courant qui ne rapporte rien).
Prouver la conformité lors des audits et contrôles ANAH pour l'obtention de subventions.

Contrôle de cohérence 105 / livret

Le syndic doit rapprocher régulièrement le solde comptable du compte 105 (Fonds travaux ALUR) avec le solde bancaire du livret. Tout écart indique un virement à effectuer entre le compte séparé courant et le livret. Ce contrôle est particulièrement scruté par les comptables syndics avant clôture d'exercice.

Bonne pratique : planifier un virement automatique mensuel du compte séparé courant vers le livret ALUR, calé sur le taux voté en AG (5% minimum, souvent 5 à 10% en pratique). Cela évite les rattrapages massifs en fin d'exercice et lisse la trésorerie.

Changement de syndic : que devient le compte ?

Le compte séparé est rattaché au syndicat des copropriétaires (titulaire) et non au syndic (mandataire). En cas de changement de syndic voté en AG, plusieurs scénarios sont possibles :

Scénario 1 : le compte reste dans la même banque

Le syndicat conserve son compte, seuls les pouvoirs de signature basculent au nouveau syndic dans les 15 jours suivant sa désignation en AG (art. 18-2 loi 65-557). Le syndic sortant doit remettre l'ensemble des extraits bancaires, les justificatifs de mouvements et cesser toute opération.

Scénario 2 : bascule dans la banque du nouveau syndic

C'est le cas le plus fréquent en pratique : le nouveau syndic ouvre un compte séparé dans son établissement de référence (packs syndic négociés), et transfère les fonds. Cela n'est pas une obligation légale mais un choix opérationnel.

Scénario 3 : contestation du solde de transfert

Un point de vigilance : lors de la remise des fonds, le syndic sortant doit fournir un arrêté des comptes détaillé avec pièces justificatives. Le conseil syndical dispose de 3 mois pour contester (art. 18-2). En pratique, un audit rapide par le nouveau syndic est fortement recommandé (rapprochement bancaire complet, contrôle des factures non payées, contrôle des impayés copropriétaires).

Les 5 pièges fréquents en cabinet

Piège 1 : compte unique multi-copropriétés

Ouvrir un unique compte bancaire pour l'ensemble des copropriétés gérées est strictement interdit depuis 2014. Chaque copropriété doit avoir son propre compte séparé, avec RIB distinct, sauf dispense unanime individuelle. Certains anciens cabinets fonctionnaient historiquement sur un compte unique : la mise en conformité est obligatoire, même rétroactivement.

Piège 2 : titulaire = cabinet au lieu du syndicat

Erreur fréquente lors de l'ouverture : le conseiller bancaire, par facilité, ouvre le compte au nom du cabinet ("Cabinet Dupont Syndic - compte client XYZ") plutôt qu'au nom du syndicat des copropriétaires. Cette configuration est non conforme et fragile en cas de contrôle ou de faillite du cabinet. Toujours vérifier le libellé exact sur le premier extrait.

Piège 3 : oubli du RIB sur les avis d'échéance

Un template d'avis d'échéance qui n'affiche pas le RIB du compte séparé destinataire est non conforme à l'arrêté du 12 mai 2016. Vérifiez que votre logiciel génère bien le RIB de la copropriété concernée (et non un RIB par défaut du cabinet). C'est un point d'audit fréquent des conseils syndicaux.

Piège 4 : compte livret ALUR mutualisé

De la même façon que le compte courant doit être séparé par copropriété, le livret ALUR (fonds travaux) doit être individuel par copropriété. Un livret unique regroupant les fonds de plusieurs copropriétés est une non-conformité majeure, sanctionnée civilement (nullité du mandat) et fiscalement (requalification possible).

Piège 5 : dispense d'unanimité expirée non renouvelée

Une dispense votée à l'unanimité en 2018, sous un ancien syndic, n'est plus valable si le syndic a changé depuis. Beaucoup de cabinets repartent d'une dispense ancienne sans la faire re-voter, ce qui expose à la nullité du mandat. À chaque changement de syndic, la dispense doit être re-inscrite à l'ordre du jour et re-votée à l'unanimité.

FAQ et cas particuliers

Le compte séparé bancaire est-il vraiment obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Oui. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 55), complétée par l'arrêté du 12 mai 2016, l'article 18 de la loi 65-557 impose au syndic professionnel d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Aucune taille de copropriété n'échappe à la règle. Seule une décision unanime de l'assemblée générale peut dispenser le syndic (exception strictement encadrée, art. 18 al. 8 loi 65-557), et cette dispense doit être renouvelée à chaque changement de syndic.

Quelle est la sanction en cas d'absence de compte séparé ?

L'article 18 al. 6 de la loi 65-557 est explicite : le mandat de syndic est frappé de nullité de plein droit si aucun compte séparé n'a été ouvert dans un délai de 3 mois à compter de la désignation, sauf dispense unanime de l'AG. Cette nullité est constatable par tout copropriétaire et peut rétroactivement remettre en cause tous les actes accomplis par le syndic (appels de fonds, contrats, procédures). En pratique, la nullité est le principal levier des copropriétaires contestataires.

Qui est titulaire juridique du compte séparé : le cabinet ou le syndicat ?

Le titulaire est obligatoirement le syndicat des copropriétaires (personne morale définie art. 14 loi 65-557), jamais le cabinet syndic. Le syndic n'a que la qualité de mandataire avec pouvoir de signature. Cette distinction est capitale : en cas de faillite du cabinet, les fonds du syndicat sont protégés (ils n'entrent pas dans la masse). Le RIB doit faire apparaître le libellé exact "Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [adresse]".

L'exception d'unanimité pour dispense de compte séparé est-elle fréquente ?

Non, elle est très rare et fragile. Elle exige un vote à l'unanimité absolue des voix (100% des tantièmes, y compris les absents et les abstentions comptent en refus). Un seul copropriétaire opposant suffit à bloquer. Elle doit être renouvelée à chaque changement de syndic et peut être révoquée à tout moment par une AG à majorité simple (art. 24 loi 65). En pratique, la dispense concerne surtout des micro-copropriétés historiques (2-3 lots) où tous les copropriétaires sont d'accord et connus, ou des cas où le syndic accorde des conditions bancaires avantageuses en contrepartie.

Le compte séparé génère-t-il des frais bancaires supplémentaires ?

Oui, mais l'arrêté du 12 mai 2016 encadre la facturation. Les frais bancaires du compte séparé (frais de tenue, virements, relevés) sont à la charge du syndicat et non du cabinet, sauf accord contraire. Coût typique : 15 à 30 € par mois par compte. Ces frais doivent être inscrits au budget prévisionnel et voter en AG, imputés au compte 660 (Frais bancaires). Certaines banques (LCL Immobilier, Crédit Mutuel, Caisse d'Épargne) proposent des packs syndic avec frais réduits pour les cabinets multi-comptes.

Peut-on avoir un compte séparé ET un compte livret pour le fonds ALUR ?

Oui, c'est même recommandé. L'article 14-2 loi 65-557 impose depuis 2017 la constitution d'un fonds de travaux (5% minimum du budget) qui doit être placé sur un compte rémunéré (livret professionnel ou compte à terme) pour éviter la dépréciation monétaire. Ce compte rémunéré est distinct du compte séparé courant. Le syndic doit rapprocher régulièrement le solde comptable du compte 105 (Fonds travaux ALUR) avec le solde du livret pour détecter tout écart.

Que se passe-t-il en cas de changement de syndic : le compte suit-il ?

Le compte séparé reste rattaché au syndicat des copropriétaires (le titulaire) et non au syndic (le mandataire). En cas de changement de syndic, le compte reste ouvert mais les pouvoirs de signature basculent au nouveau syndic dans les 15 jours suivant la désignation en AG (art. 18-2 loi 65). Le syndic sortant doit remettre l'ensemble des fonds, des extraits bancaires et des justificatifs, et cesser toute opération. En pratique, il est fréquent d'ouvrir un nouveau compte dans la banque de référence du nouveau syndic et de basculer les fonds, mais ce n'est pas une obligation légale.

Le RIB du compte séparé doit-il figurer sur les avis d'échéance ?

Oui. L'arrêté du 12 mai 2016 impose au syndic de faire figurer sur tout avis d'échéance et convocation d'AG le RIB du compte séparé destinataire du règlement. Cette mention permet aux copropriétaires de vérifier que leur paiement va bien au syndicat (et non au cabinet). Un logiciel de syndic conforme génère automatiquement le RIB correspondant à la copropriété concernée (multi-comptes).

Le syndic peut-il utiliser le compte séparé pour ses propres frais de fonctionnement ?

Non, jamais. Le compte séparé est strictement dédié aux opérations du syndicat des copropriétaires : encaissement des appels de fonds, paiement des fournisseurs de la copropriété, salaires du gardien, primes d'assurance, taxes foncière parties communes, honoraires du syndic (via un virement identifié compte séparé vers compte cabinet). Toute utilisation pour les frais de fonctionnement propres au cabinet (loyer, salaires du personnel administratif, informatique) est un détournement susceptible de sanctions pénales (art. 314-1 Code pénal, abus de confiance).

Un syndic bénévole est-il aussi tenu au compte séparé ?

L'obligation légale art. 18 loi 65-557 vise expressément les syndics professionnels. Le syndic bénévole (copropriétaire élu par l'AG sans rémunération) n'est pas soumis à la même règle stricte. Cependant, la bonne pratique et la prudence recommandent d'ouvrir un compte séparé dès que le patrimoine géré dépasse quelques milliers d'euros. Pour une micro-copropriété à 3 lots gérée en famille, un compte joint suffit souvent. Pour un immeuble de 10+ lots en bénévolat, le compte séparé reste conseillé.

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