Prorata art. 6-2 loi 65-557
Simulateur prorata quote-part vente
Répartition automatique des charges de copropriété entre vendeur et acheteur au jour de la signature notariée d'une vente de lot (loi 65-557 du 10 juillet 1965, article 6-2). Simulez pour un exercice comptable, obtenez la quote-part précise de chaque partie et le détail jour par jour.
Répartition vendeur / acheteur
Vendeur — début exercice → veille de vente
— jours (—)
— € charges courantes
— € travaux (déjà appelés)
Total dû : — €
Acheteur — jour de vente → fin exercice
— jours (—)
— € charges courantes
— € travaux futurs (à sa charge)
Total dû : — €
Base légale : le prorata au jour de la signature notariée est prévu par l'article 6-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Sauf clause contraire dans l'acte de vente, les charges courantes de l'exercice en cours sont réparties au jour de la vente. Les appels de fonds travaux déjà exigibles restent à la charge du vendeur ; les appels futurs sont à la charge de l'acquéreur.
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Comprendre le prorata art. 6-2 en 3 points
1. Principe légal : depuis la loi ALUR de 2014, l'article 6-2 de la loi 65-557 pose le principe : sauf disposition contraire dans l'acte de vente, les charges courantes de l'exercice en cours sont réparties entre vendeur et acheteur au prorata du temps de détention du lot pendant cet exercice. Le jour de la signature notariée bascule à la charge de l'acquéreur.
2. Charges courantes vs travaux : le prorata s'applique aux charges courantes (fonctionnement, entretien, salaires gardien, chauffage collectif, eau commune). Les appels de fonds travaux exceptionnels votés en AG (art. 24/25/26) suivent une règle spécifique : le vendeur assume les appels exigibles avant la vente ; l'acquéreur assume les appels exigibles après.
3. Fonds de travaux ALUR : le fonds ALUR est attaché à la copropriété, pas au copropriétaire. Il n'est jamais remboursé au vendeur : l'acquéreur en reprend le bénéfice avec le lot. Cela impacte parfois le prix de vente à la baisse, mais ce n'est pas un flux financier au moment de la signature.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre prorata et décompte de vente ?
Le prorata est le calcul mathématique de la répartition. Le décompte de vente est le document formel que le syndic ou le notaire produit avec le prorata + les régularisations éventuelles (trop-perçu / trop-versé antérieurs, appels de fonds non encore imputés, avances de trésorerie). Le décompte de vente est signé et remis au notaire pour l'acte définitif.
Le jour de signature va-t-il au vendeur ou à l'acheteur ?
Le jour de la signature notariée bascule à la charge de l'acheteur, qui devient copropriétaire dès cette date. En pratique, ce simulateur compte : vendeur = du début de l'exercice au (jour de vente − 1) ; acheteur = du jour de vente jusqu'à la fin de l'exercice. Vérifiez toujours la clause dans l'acte de vente qui peut disposer différemment.
Que se passe-t-il si l'acte de vente prévoit une clause différente ?
L'article 6-2 est supplétif : les parties peuvent y déroger par une clause explicite dans l'acte notarié. Certaines ventes prévoient par exemple que "le vendeur assume l'intégralité des charges du trimestre courant" ou "l'acheteur reprend l'intégralité à la date de l'AG suivante". Dans ce cas, la clause de l'acte prime sur l'article 6-2.
Comment traiter les travaux votés mais pas encore appelés au jour de la vente ?
Les travaux votés en AG mais dont l'appel de fonds n'a pas encore été exigé au jour de la vente restent à la charge de l'acquéreur. La règle est simple : c'est la date d'exigibilité de l'appel qui compte, pas la date du vote AG. Le vendeur doit néanmoins informer l'acheteur des travaux votés dans le questionnaire loi ALUR annexé à l'acte.
Le prorata s'applique-t-il aux régularisations de l'exercice précédent ?
Non. Les régularisations de charges de l'exercice précédent (approuvées en AG après la vente) restent à la charge de celui qui était copropriétaire pendant cet exercice. En pratique, un trop-perçu de l'année N sera remboursé au vendeur ; un trop-versé de l'année N sera dû par le vendeur, même si l'AG de validation a eu lieu après la vente.
Qui doit fournir le décompte de vente au notaire ?
C'est le syndic en exercice qui produit le décompte, dans le cadre de l'état daté demandé par le notaire (art. 10-1 loi 65-557). Le notaire s'appuie sur ce décompte pour intégrer les répartitions dans l'acte définitif de vente. Le délai typique est de 30 à 45 jours entre la demande du notaire et la remise du décompte.
Le fonds ALUR est-il inclus dans le prorata ?
Non. Les cotisations au fonds de travaux ALUR (art. 14-2 loi 65) sont attachées à la copropriété. Elles ne font pas l'objet d'un remboursement au vendeur, ni d'un décompte au prorata. L'acquéreur reprend le bénéfice du fonds constitué. Pour simuler la cotisation ALUR de votre copropriété, voir notre calculateur ALUR.
Comment fonctionne le prorata en cas de vente en cours de trimestre ?
L'article 6-2 ne raisonne pas par trimestre mais par jour calendaire. La formule est : quote-part vendeur = (nombre de jours du début d'exercice au jour avant la vente) / (nombre total de jours de l'exercice) × charges totales appelées. C'est la logique appliquée par ce simulateur.